A nova bolha imobiliária nos EUA

Bancos parecem estar bem na superfície, mas sistema está tão frágil como nunca

Por Dan Oliver, para Epoch Times

Bolhas financeiras não são acidentes. Nosso sistema bancário garantido por ativos cria bolhas propositalmente, e elas são uma inevitabilidade (no sistema atual).

Imagine um proprietário que possua uma casa de US$ 1 milhão quitada e sem pendências. O proprietário vai a um banco e toma emprestados US$ 800 mil usando a casa como garantia. Esse dinheiro de crédito surge como uma entrada contábil de um banco privado. O mutuário entra no mercado e começa a comprar outros ativos: ações ou uma casa de fim de semana. O novo dinheiro eleva os preços, incluindo os ativos que formam a garantia do sistema bancário.

Como os valores das garantias aumentaram, o sistema bancário está feliz em aumentar seus empréstimos para os tomadores de empréstimos, o que eleva os preços ainda mais, e assim por diante, num ciclo de retroalimentação positiva.

Uma bolha escondida

Em 2018, o setor imobiliário pode não parecer uma bolha. Nós não lemos as mesmas histórias curiosas de “adultos aventureiros” desfazendo-se de propriedades às dúzias. Uma razão é que o pânico de 2008 resultou numa maior concentração de riqueza – os bancos foram salvos e as pessoas arruinadas e, desde então, os que não fazem parte dos bancos assumiram os empréstimos dos bancos.

O jornal Chicago Tribune informou em junho do ano passado: “Vários grandes credores estão oferecendo empréstimos com 1% de entrada (ou pré-pagamento), e agora uma grande empresa nacional de hipotecas foi ao extremo, não exigindo absolutamente nada. O Movement Mortgage, uma das dez maiores credoras de empréstimo hipotecário, acaba de lançar uma opção de financiamento que oferece aos compradores de primeira viagem elegíveis uma concessão não reembolsável de até 3%.”

As hipotecas são então vendidas para a agência governamental Fannie Mae, que depois vende os empréstimos reembalados ao sistema bancário ou ao Federal Reserve (o banco central dos EUA) e garante os pagamentos.

Todas as lições da crise imobiliária de 2008 foram completamente apagadas: uma agência quase governamental, que opera sob a tutela federal, está garantindo empréstimos feitos por instituições imprudentes a mutuários instáveis. A diferença é que as instituições imprudentes não são bancos, mas credores não bancários, como a Movement Mortgage, Blackstone, Quicken e muitos outros.

Os bancos dos EUA supostamente são muito mais saudáveis ​​depois de 2008 porque as novas regras impedem que eles se envolvam nos empréstimos subprime desenfreados que quase colapsaram o sistema financeiro. De fato, os bancos não bancários respondem por 64% das origens de hipotecas (contra 30% em 2013) e atendem ao pior dos tomadores de empréstimos.

Transferência do conceito de ‘muito grande para falhar’

A boa notícia: enquanto um banco alavancado de 20 para 1 perde apenas 5% em seus investimentos e coloca os fundos de seus depositantes e, portanto, o sistema financeiro, em risco, ninguém se importa ou deveria se importar se um monte de fundos de investimento perde seu investimento de capital em um credor não bancário.

E, no entanto, se seguirmos todos os tributários de crédito de volta à sua fonte, vemos que esse sistema é mais maligno do que nunca. Na verdade, os bancos ainda estão financiando hipotecas, apenas sub-repticiamente. Na nova transação hipotecária normal, o credor não bancário financia seu empréstimo para o tomador de empréstimo, por sua vez, emprestando “empréstimos de depósito” (warehouse loans) de um banco.

Esses empréstimos bancários são garantidos pelas novas hipotecas e são extremamente de curto prazo, geralmente por apenas 15 dias, que é o tempo necessário para que o credor não bancário transfira a hipoteca para uma das ‘empresas patrocinadas pelo governo’ (EPG, como a Fannie Mae ou a Freddie Mac) ou Ginnie Mae. Essas EPG, então, securitizam as hipotecas recebidas em ‘títulos garantidos por hipotecas’ (TGH) e garantem os pagamentos “para aumentar os empréstimos acessíveis e sustentáveis”, afirma a Fannie Mae.

O mercado trata os títulos quase como dívida soberana, porque a Fannie e a Freddie são realmente grandes demais para fracassar. As origens hipotecárias não só parariam subitamente, destruindo o mercado imobiliário (e a base tributária local), mas também os proprietários finais dos instrumentos securitizados sofreriam severas perdas.

E quem é o dono da maioria dos US$ 7 trilhões dos TGH em circulação? O Federal Reserve possui 25% e os bancos outros 27%.

Risco permanece

Então, é verdade: os bancos estão muito menos expostos ao risco de inadimplência do que estavam em 2007. Como os pagamentos das hipotecas vencem a cada mês, é impossível os mutuários darem calote nos empréstimos de depósito de 15 dias (a menos que as EPG parem de comprá-los), e os TGH, que permanecem nos balanços dos bancos, são implicitamente assegurados pelo governo.

No entanto, esse círculo vicioso cria uma bolha imobiliária. Os bancos continuam sendo os principais criadores de crédito para empréstimos imobiliários; quanto mais crédito eles criarem, maiores serão os preços da moradia; e quanto mais altos os preços da moradia, maior é a garantia fornecida aos bancos por meio do sistema dos TGH. Quanto mais garantias os bancos tiverem, mais crédito eles poderão criar.

O problema não está apenas no mercado dos TGH: o total de empréstimos imobiliários representa 49% dos ativos do sistema bancário.

Os bancos podem ter transferido o risco da inadimplência das hipotecas para o governo, mas isso significa apenas que a próxima crise imobiliária será absorvida pelo governo e pelo dólar americano diretamente por meio das agências patrocinadas pelo governo. E não pense que o resultado desse estouro da bolha será menos doloroso.

Dan Oliver é o principal no Myrmikan Capital, um fundo de mineração de ouro.

As opiniões expressas neste artigo são as opiniões do autor e não refletem necessariamente as opiniões do Epoch Times.

 
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