Matéria traduzida e adaptada do inglês, publicada pela matriz americana do Epoch Times.
O declínio do mercado imobiliário da China foi um tema que Gao Lixin e sua família evitaram durante o Ano Novo Chinês.
Falar sobre isso “estragaria a atmosfera festiva e causaria ansiedade”, disse Gao recentemente ao Epoch Times. Ela usa um pseudônimo por medo de represálias do regime chinês.
Sua irmã tem um apartamento de cerca de 140 metros quadrados em uma pequena cidade na província de Hebei, a 29 quilômetros de Pequim. A casa custou 2,6 milhões de yuans (US$ 350.000) no momento da compra em 2017. Com uma entrada de 20%, o pagamento mensal de sua hipoteca de 30 anos é de cerca de 4.800 yuans (US$ 650).
Desde então, o valor da propriedade despencou em dois terços. No ano passado, a irmã tentou vender o apartamento por um terço do preço original de US$ 110.000, mas sem sucesso.
A unidade agora está alugada por US$ 200 por mês. Depois de subtrair as taxas de serviços públicos e de propriedade, a renda líquida do aluguel foi de apenas um sexto da hipoteca que ela deve.
O caso da irmã de Gao não é isolado.
A crise imobiliária da China vem se agravando nas últimas décadas, impulsionada por investimentos especulativos e pela busca excessiva de crescimento econômico. Por fim, em 2021, a gigante da incorporação imobiliária Evergrande deixou de pagar US$ 300 bilhões em dívidas, dando início ao colapso do setor.
A história oficial é que o mercado imobiliário da China se recuperará este ano. Entretanto, os especialistas acreditam que o setor ainda não chegou ao fundo do poço devido a problemas estruturais e à falta de demanda dos consumidores. Embora as autoridades tenham lançado uma série de pacotes de estímulo no ano passado, essas medidas não conseguiram resolver a causa principal.
Zhai Shanying, ex-diretor de banco de investimentos do China Construction Bank, que agora vive nos Estados Unidos, previu em seu programa de comentários no youtube que 2025 será um ano de “colapso total” para o mercado imobiliário chinês.
De acordo com Zhai, o Partido Comunista Chinês (PCCh) esgotou todos os meios para manter o setor imobiliário à tona, desde políticas governamentais em todos os níveis até o apoio dos setores empresariais públicos e privados.
No ano passado, as autoridades aprovaram empréstimos de mais de 5 trilhões de yuans (cerca de US$ 686 bilhões) para ajudar as empresas do setor imobiliário a melhorar sua capacidade de pagar ou reduzir dívidas. Uma cota especial de títulos para governos locais em 2025, estimada em 4,5 trilhões de yuans (US$ 615 bilhões), pode ser usada para financiar reservas de terras e comprar unidades habitacionais vagas.
As autoridades locais também aumentaram seus esforços para promover a compra de casas. No ano passado, os governos locais de várias províncias e cidades introduziram 1.132 políticas para apoiar a iniciativa, um aumento de 28% em relação ao ano anterior. Essas políticas incluem o corte das taxas de hipoteca, a redução dos requisitos de entrada e a oferta de incentivos fiscais para reduzir o custo das transações imobiliárias.
Em maio de 2024, o banco central chinês anunciou uma iniciativa de moradia acessível de 300 bilhões de yuans (US$ 41 bilhões) com o objetivo de garantir empréstimos para refinanciamento de casas e ajudar empresas estatais locais a comprar propriedades residenciais existentes.
Entretanto, de acordo com Zhai, as medidas de estímulo do PCCh não conseguem resolver de forma eficaz a crise imobiliária da China.
“Quando todas as opções tiverem sido exploradas, e sem uma solução, um colapso é inevitável, resultando em uma grande crise no setor imobiliário”, disse ele.
Em janeiro, as 100 maiores incorporadoras da China registraram vendas de casas novas no valor de 235 bilhões de yuans (US$ 33 bilhões), o que representa uma queda de 34,2% em relação ao mesmo período do ano passado e uma queda de 47,9% em relação a dezembro, de acordo com a China Real Estate Information Corp.
No mês passado, o preço médio por metro quadrado das casas existentes caiu 7% em relação ao ano anterior nas 100 principais cidades da China, informou a China Index Academy em um relatório mensal.
O declínio ressaltou o enfraquecimento da demanda e do poder de compra entre os consumidores chineses, apesar das ofertas de promoções, tais como promoções de eletrodomésticos, pacotes de viagem, reduções de taxas de propriedade e a oferta de vagas de estacionamento em muitas das principais cidades do país.
Problemas estruturais
Shi Shan, especialista em China, acredita que uma das principais causas do fracasso do PCCh em lidar com a crise imobiliária da China é o conluio e a corrupção entre o sistema financeiro, os governos locais e as incorporadoras.
À medida que os valores dos imóveis caíram, os bancos começaram a ver empréstimos inadimplentes. O PCCh pode emitir fundos de alívio de estresse para lidar com a crise da dívida imobiliária, mas esses fundos estão, em sua maioria, “presos” dentro do sistema financeiro, disse Shi.
Ele disse que os bancos locais colaboram com os governos locais e com as empresas imobiliárias estatais para emitir novos empréstimos para pagar os antigos, reciclando assim as dívidas ruins por meio dessas operações.
As autoridades do PCCh também intervieram para evitar a falência de mais empresas imobiliárias, apesar de muitas estarem sobrecarregadas com dívidas ruins, de acordo com o economista Frank Xie, sediado nos EUA.
A mídia estatal chinesa informou que, em janeiro, pelo menos 55 empresas imobiliárias listadas em bolsa enfrentaram inadimplência de dívidas offshore, com mais da metade recebendo petições de liquidação. No entanto, a maioria dessas petições foi retirada ou adiada, incluindo a Country Garden, a maior incorporadora da China em vendas, cujo passivo total ultrapassou 1,1 trilhão de yuans (US$ 150 bilhões) em junho de 2024.
Em 21 de janeiro, a Country Garden retomou as negociações na Bolsa de Valores de Hong Kong depois de anunciar que seu plano de reestruturação de dívidas offshore estava no caminho certo e poderia reduzir a alavancagem da dívida em até US$ 11,6 bilhões.
Mas as vendas da Country Garden em janeiro continuaram a cair, com as vendas contratadas caindo 59% em relação ao ano anterior, para 2,26 bilhões de yuans (US$ 309 milhões), uma queda ainda maior do que a de 51% em dezembro do ano passado.
“Pequim está exercendo pressão sobre os tribunais ou outros órgãos de aplicação da lei financeira para impedir a aprovação desses pedidos de liquidação e processos de falência”, disse Xie, professor de negócios e marketing da Universidade da Carolina do Sul-Aiken, ao Epoch Times.
Ele disse que muitas dessas empresas não são mais viáveis e estão à beira da falência, e os credores consideram que seu dinheiro está vinculado a incorporadoras endividadas. Assim, segundo ele, a intervenção do PCCh apenas conteve a crise em vez de resolvê-la de fato.
Além disso, as incorporadoras imobiliárias chinesas enfrentarão a pressão do aumento dos vencimentos das dívidas em 2025. Os vencimentos da dívida do mercado de capitais das incorporadoras imobiliárias chinesas poderão atingir 525,7 bilhões de yuans (US$ 72,5 bilhões) em 2025, 8,9% a mais do que em 2024, de acordo com estimativas da China Real Estate Information Corp.
Xie prevê que o mercado imobiliário enfrentará mais desafios em 2025, alertando que “o setor imobiliário da China ainda não chegou ao fundo do poço, mas o momento está se aproximando”.
