Matéria traduzida e adaptada do inglês, originalmente publicada pela matriz americana do Epoch Times.
Ressaltando a crise que assolou os mercados imobiliários da China nos últimos anos, as autoridades divulgaram uma série de novas medidas em 17 de maio para revitalizar o setor assolado pela crise, depois dos últimos dados terem mostrado que as vendas de habitação caíram mais de 30% desde o início do ano.
No entanto, embora os investidores esperem que as novas medidas possam melhorar o sentimento do mercado, estabilizar a queda dos preços e reduzir o excedente de casas não vendidas no curto prazo, alguns analistas alertam que essas ações poderão não ser suficientes para evitar uma nova contração nos próximos anos.
“As compras governamentais de habitações não vendidas podem ajudar a estabilizar o setor imobiliário da China no curto prazo, aliviando um importante obstáculo econômico. Mas não impedirão que o setor encolha ainda mais até ao final desta década”, escreveu Julian Evans-Pritchard, chefe de Economia da China na Capital Economics, em uma nota.
Apesar de várias rondas de medidas de apoio implementadas nos últimos dois anos que não conseguiram reanimar o setor, o vice-primeiro-ministro He Lifeng revelou numa videoconferência em 17 de Maio que os governos locais serão autorizados a comprar “alguns” apartamentos.
O objetivo, segundo o vice-primeiro-ministro, é dar resposta à diminuição da procura de apartamentos novos e antigos e reduzir o estoque crescente de casas não vendidas.
Ele acrescentou que essas casas seriam alocadas para fornecer habitação a preços acessíveis, enquanto os governos locais também poderiam recomprar terrenos de incorporadores. No entanto, nenhum cronograma específico ou detalhes de financiamento foram fornecidos.
Financiamento fácil
Em um desenvolvimento separado em 17 de maio, o Banco Popular da China decidiu eliminar de maneira efetiva a taxa mínima de juros de hipoteca em todo o país. O banco central reduziu o requisito de pagamento mínimo inicial para compradores de primeira casa para 15% e para segundas residências para 25%. Anteriormente, essas proporções eram fixadas em 20% e 30%, respectivamente.
Na coletiva de imprensa do Conselho de Estado na mesma tarde, o banco central também revelou seu plano de introduzir uma linha de crédito de 300 bilhões de yuans (cerca de $42,25 bilhões) destinada a apoiar a iniciativa de habitação subsidiada pelo governo.
O banco central afirmou que as empresas estatais locais serão incentivadas a usar os fundos para adquirir casas construídas. Estas serão subsequentemente alocadas para fornecer habitação acessível.
O mercado da China tem experimentado uma queda prolongada desde 2021, quando as autoridades reprimiram o endividamento excessivo dos desenvolvedores imobiliários. A desaceleração afeta uma ampla gama de produtos de consumo, incluindo móveis e eletrodomésticos, e indústrias como a construção. Isso contribuiu para o crescimento mais lento em décadas na segunda maior economia do mundo.
Vários construtores responsáveis pelos apartamentos de arranha-céus que transformaram as paisagens urbanas da China deram calote em suas dívidas. Consequentemente, centenas de projetos foram paralisados e permanecem inacabados.
Etiqueta de preço cara
Ainda assim, embora as políticas recentes sinalizem o reconhecimento pelas autoridades da necessidade urgente de enfrentar a recessão do mercado imobiliário, os analistas questionam se os governos locais têm capacidade financeira para implementar eficazmente o mandato central.
“À primeira vista, isto parece caro”, disse o banco multinacional HSBC numa nota. “A quantidade de espaços habitacionais privados não vendidos está aumentando, enquanto todas as principais métricas imobiliárias apontam para uma maior deterioração. Há uma ampla gama de estimativas de quanto é necessário para adquirir o excesso de oferta do mercado, mas todas na faixa de trilhões de yuans”.
As estimativas variam muito, mas os analistas calculam que existem dezenas de milhões de apartamentos inacabados e não vendidos em toda a China, após o colapso do boom da construção.
“É difícil estimar o tamanho do novo inventário habitacional, mas o inventário habitacional ‘real’ da China atingiu o pico de 2,84 mil milhões de metros quadrados em 2021, antes de diminuir ligeiramente para 2,66 mil milhões em 2023. No entanto, a partir da diferença entre o início acumulado de novas casas e vendas de casas novas, 2,07 bilhões de metros quadrados de casas novas permaneceram não vendidas até 2023”, disseram analistas da Daiwa Capital Market em nota de 17 de maio.
Supondo que os legisladores pretendam reduzir o ciclo de desestocagem em todo o país para 20 meses e que os governos locais adquiram casas não vendidas com um desconto de 30% em relação ao preço médio nacional dos imóveis de 10.000 yuans (cerca de US$1.382) por metro quadrado, a campanha de desestocagem poderia custar entre 3,4 trilhões de yuans (cerca de US$ 470 bilhões) e 7,6 trilhões de yuans (cerca de US$ 1 trilhão), segundo a Daiwa.
“Acreditamos que a escala aparentemente pequena da redução de estoques de habitação liderada pelo governo reflete as dificuldades decorrentes de três áreas”, acrescentou o Barclays FICC Research numa nota de 17 de maio.
Isso inclui o financiamento massivo necessário para que os governos locais alcancem uma dinâmica mais equilibrada entre oferta e demanda, o potencial risco moral na seleção dos desenvolvedores dos quais comprar propriedades e a definição de preços de aquisição que incentivem os desenvolvedores a participar dos esquemas de compra do governo, de acordo com o banco multinacional britânico.
Aprendendo com o passado
“É importante ter em mente que o custo de aquisição inicial não é o mesmo que o custo final do ‘resgate’”, afirma o HSBC, citando a reforma bancária da China de 2006 para limpar os empréstimos inadimplentes e infundir capital público.
De acordo com o HSBC, embora o custo total dos esforços de limpeza tenha sido estimado em 9% do PIB na altura, os quatro bancos estatais chineses acabaram por ter de distribuir 2,66 vezes os custos do resgate quando este foi implementado.
“O custo final depende de quando (e se) haverá uma recuperação”, acrescentou.
Desafios fundamentais persistem
No entanto, embora uma aquisição considerável de habitação por parte do governo local possa catalisar um ponto de virada no setor, o Sr. Evans-Pritchard disse que ainda está aquém de enfrentar desafios mais fundamentais.
Segundo ele, embora a recompra do governo vá aliviar as tensões financeiras ao transferir as responsabilidades das casas não vendidas dos construtores sob pressão para os governos locais, pouco fará para melhorar os sentimentos deprimidos no sector imobiliário.
A média diária de vendas de casas na China durante o feriado desabou 47 % em comparação com o feriado do Primeiro de maio do ano anterior, revelaram dados da empresa privada de investigação China Index Academy (CIA) no início deste mês.
Além disso, foram cerca de 30 % inferiores aos elevados níveis pré-pandemia observados durante o mesmo período de férias em 2019. As vendas de casas caíram em 19 das 22 cidades pesquisadas durante o primeiro de maio de cinco dias em comparação com o mesmo período de 2023, e mais de 60% em megacidades como Guangzhou e Xangai.
Dado que o investimento do país no desenvolvimento imobiliário caiu 9,8% em relação ao ano anterior, enquanto os investimentos em propriedades residenciais caíram 10,5% de janeiro a abril de 2024, de acordo com dados oficiais, “isto ainda exigirá grandes mudanças estruturais na atividade do sector imobiliário”, disse Evans-Pritchard.
“A necessária retração na atividade de construção ainda está em seus estágios iniciais e se tornará um obstáculo econômico mais significativo durante a segunda metade desta década”, acrescentou.
No entanto, os investidores no setor imobiliário da China ficaram preocupados com o fato de as novas medidas de Pequim terem ficado aquém das expectativas.
“Embora seja crucial prevenir a disseminação significativa de riscos do setor imobiliário para o setor bancário e a economia real, os formuladores de políticas parecem não ter intenção de transformar o setor de um obstáculo ao crescimento em um motor de crescimento, dado o foco de suas políticas em crescimento de alta qualidade,” escreveram analistas do Goldman Sachs em uma nota em 18 de maio.
Depois de subir de forma constante em maio, na sequência do anúncio do Politburo, em 30 de abril, sobre as suas intenções de liquidar o inventário habitacional, o Índice de Propriedades do Continente Hang Seng de Hong Kong fechou 0,7% mais baixo em 20 de maio.
